Indeplaatsstelling is een belangrijk begrip uit het Nederlandse bedrijfsruimte-huurrecht. Een huurder mag zijn onderneming verkopen en kan de verhuurder zonodig dwingen om de nieuwe eigenaar van het bedrijf als huurder in het pand te accepteren op dezelfde voorwaarden. Zo kan een zaak in zijn geheel, met inbegrip van de positie van huurder, worden verkocht.

Wetsartikel

Indeplaatsstelling wordt geregeld in art. 7:307, lid 1 BW:

“Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.”

Koppeling met kleinhandelsruimte

De wettelijke indeplaatsstelling geldt niet voor alle huurders van bedrijfsruimte. Indeplaatsstelling is namelijk gekoppeld aan de categorie bedrijfsruimte die wordt gehuurd. Huurders van kleinhandelsruimte komen voor indeplaatsstelling in aanmerking, maar huurders van overige bedrijfsruimte niet. Dat neemt niet weg dat bij overige bedrijfsruimte contractsovername mogelijk is op basis van overeenstemming. Bij onderhandelingen heeft de verhuurder dan wel de sterkste positie.

Contractsdwang

Bijzonder aan indeplaatsstelling is dat de rechter de verhuurder kan dwingen een nieuwe huurder te aanvaarden die het contract van de oude huurder overneemt. Dit is een uitzondering op de contractsvrijheid: het uitgangspunt in het overeenkomstenrecht dat een partij vrij is om wel of niet een contract aan te gaan.

Bedoeling van de regeling

De waarde van bijvoorbeeld een winkel zit in de investeringen die de eigenaar gedaan heeft, in de lokatie, in de naam en in de toekomstige omzet. Stel dat een zaak wordt verkocht en de koper kan niet het huurcontract overnemen, dan gaat de waarde van het bedrijf voor een belangrijk deel verloren. De verkoper verkoopt dan niet veel meer dan zijn handelsnaam en de inventaris of handelsvoorraad. Indeplaatsstelling is bedoeld om de huurder te helpen de zaak als geheel te verkopen zodat hij een hogere waarde kan realiseren. Daarnaast helpt de indeplaatsstellingsregeling de koper van de zaak om het huurcontract over te nemen zonder dat de huurprijs stijgt. De koper weet dus precies waar hij aan toe is en kan een betere afweging maken.

Verhuurder biedt nieuwe overeenkomst aan

Als een eigenaar zijn zaak wil verkopen en de koper wil het huurpand overnemen, dan zal de huurder-verkoper meestal eerst aan de verhuurder vragen of het huurcontract op naam van de koper kan worden gezet, zonder inschakeling van een advocaat. Als de verhuurder akkoord is, is er verder niets aan de hand. Echter: veel verhuurders pakken hun kans om een nieuw contract aan te bieden, soms met een hogere huurprijs. Dat hoeven de zittende en de beoogde huurder niet te accepteren. Uitgangspunt van de indeplaatsstelling is immers dat de huurovereenkomst niet wordt gewijzigd, maar overgezet. Huurprijsverhoging maakt de verkoop van een zaak minder aantrekkelijk, en de regeling is nu juist bedoeld om de huurder bescherming te bieden.

Huurder heeft belang bij nieuwe overeenkomst

Toch zijn er gevallen waarin de koper van de zaak er wel belang bij heeft om een nieuwe huurovereenkomst met de verhuurder te tekenen. De huurbescherming bij kleinhandel is gedurende de eerste 10 jaar erg sterk zodat de huurder zijn investeringen terug kan verdienen, maar neemt daarna af. Wie een zaak overneemt en daarvoor betaalt, kan er belang bij hebben dat een nieuw contract gaat lopen met volledige huurbescherming. Dat geeft de verhuurder wel ruimte om een hogere huurprijs te vragen, als de huren in de markt gestegen zijn ten opzichte van het oude contract. De nieuwe huurder krijgt daar meer zekerheid voor terug. Wie een zaak wil kopen, moet zich de vraag stellen of hij het meest baat heeft bij overname van het lopende contract via indeplaatsstelling, dan wel of het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst beter is.

Verhuurder accepteert nieuwe huurder niet

Er zijn gevallen waarin de verhuurder de nieuwe huurder weigert te accepteren, ondanks het wettelijke recht van indeplaatsstelling. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als de verhuurder verwacht dat hij het pand kan verhuren voor een hogere prijs dan het oude contract. In dat geval zal de verkoper van de zaak de voorgenomen verkoop veilig willen stellen, en kan de indeplaatsstelling via een advocaat bij de rechter worden aangevraagd.

Zaak toch verkocht, geen contract

Het is voor een ondernemer bijzonder riskant om een bedrijf te verkopen terwijl de overname van het huurcontract nog niet is geregeld. Ook is het bijzonder riskant om een bedrijf te kopen terwijl het recht om te huren nog niet vaststaat. Achteraf is het vaak niet meer mogelijk om indeplaatsstelling te realiseren: de oude huurder pleegt wanprestatie als er tegen de zin van de verhuurder een andere exploitant in het pand zit. Dat geeft de verhuurder de kans het huurcontract te ontbinden wegens wanprestatie en dan maakt de indeplaatsstelling geen kans meer. Het komt voor dat een koper van de zaak een “kat in de zak” koopt als het huurcontract niet overgaat. Dat kan leiden tot een rechtszaak over schadevergoeding.

Wanneer naar de rechter?

Timing is dus erg belangrijk bij indeplaatsstelling. Als een eigenaar van een zaak onderhandelt over verkoop van zijn bedrijf, dan is het verstandig de indeplaatsstelling via de rechter aan te vragen zodra duidelijk wordt dat de verhuurder de contractsovername blokkeert. Een kort geding geeft snel duidelijkheid. Formeel wordt de eis door de huurder ingesteld en niet door de partij die het huurcontract over wil nemen.

Voorwaarden indeplaatsstelling

Volgens de wet moet de nieuwe huurder financiële waarborgen bieden. In de praktijk komt deze eis er op neer dat hij een bankgarantie moet kunnen stellen. Verder moet het gaan om een “echte” overname van een bedrijf (en dus niet om de wens om alleen het huurcontract over te nemen en daarna een ander soort bedrijf te starten). Als de rechter de indeplaatsstelling verleent, doet hij dat in de vorm van een machtiging. De rechter kan bepaalde voorwaarden opleggen.