Kun je bij verdeling tegen iemands zin een woning overdragen bij de notaris?

Het is mogelijk dat iemand bij gezamenlijk eigendom juridisch verplicht is om mee te werken aan het verdelen van de eigendom van een woning, maar dat hij of zij dat niet doet of wil, of dat de persoon zoek of onbereikbaar is. Wat valt daar juridisch aan te doen?

Verplichting om mee te werken

We gaan er voor dit artikel van uit dat er een verplichting is ontstaan om mee te werken aan de opheffing van gezamenlijk eigendom door deze op naam van de andere partij te zetten. Deze verplichting kan op allerlei manieren zijn ontstaan. Bij scheiding of relatiebreuk kan bijvoorbeeld een convenant zijn gemaakt met harde afspraken over de toedeling van de woning. Deze gaat naar één van de ex-partners en deze moet in ruil daarvoor de helft van de overwaarde vergoeden en de hypotheek overnemen, zoals gebruikelijk bij verdeling. Het kan ook zijn dat de rechter een uitspraak heeft gedaan die tot dezelfde verplichtingen leidt.

Verdeling van een registergoed

Als een gezamenlijke woning wordt verdeeld moet de notaris er aan te pas komen. Een woning is een “registergoed”, en gemeenschappelijk eigendom van een registergoed moet via een akte van de notaris op naam worden gezet. Dat kan dus niet met een echtscheidingsconvenant of een onderling contract.

Partij die mee moet werken is er niet

Als de verplichting vast staat, maar de andere partij komt niet of wil niet, wat dan te doen? Er moet een originele handtekening worden geplaatst bij de notaris, anders wordt er niet overgedragen. Maar de ander kan zoek zijn, een wereldreis maken, zich onbereikbaar houden, onredelijke nieuwe eisen stellen, of gewoon dwarsliggen. Zelfs als iemand keurig wordt uitgekocht en geld ontvangt, hebben we op ons kantoor zaken behandeld waarbij de mede-eigenaar niet te vinden was terwijl de andere eigenaar toch door wil met de verdeling, bijvoorbeeld omdat de bank (eindelijk) bereid is te financieren. Maar wat we het meeste zien is dat de partij die verplicht is om mee te werken zijn of haar kans schoon ziet om financiële eisen te stellen als de ander medewerking nodig heeft om het huis over te schrijven. Dat kan onredelijk zijn als de afspraken over het uit elkaar gaan al zijn opgelegd door de rechter of al eerder tussen de partijen gemaakt zijn, en alleen nog maar moeten worden nagekomen. Denk aan een ex die opeens alimentatieverhoging eist terwijl alimentatie een andere verplichting is dan meewerken aan de overdracht van de gezamenlijke woning.

Oplossing staat in de wet

De wet geeft een speciale regeling om een tegenpartij die (hoogstwaarschijnlijk) niet bij de notaris komt opdagen toch te dwingen. Deze regeling staat in art. 3:300 BW: “(1)Is iemand jegens een ander gehouden een rechtshandeling te verrichten, dan kan, tenzij de aard van de rechtshandeling zich hiertegen verzet, de rechter op vordering van de gerechtigde bepalen dat zijn uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is, of dat een door hem aan te wijzen vertegenwoordiger de handeling zal verrichten. Wijst de rechter een vertegenwoordiger aan, dan kan hij bepalen dat de door deze te verrichten handeling zijn goedkeuring behoeft. (2) Is de gedaagde gehouden om tezamen met de eiser een akte op te maken, dan kan de rechter bepalen dat zijn uitspraak in de plaats van de akte of een deel daarvan zal treden.”

In de praktijk

We hebben meermalen ervaring opgedaan met deze wetsbepaling. We vragen meestal eerst aan de notaris om een concept-verdelingsakte op te stellen. Natuurlijk kijken we goed na of de verplichting om mee te werken aan de verdeling juridisch hard is. Al dat zo is, gaan we naar de rechter in kort geding om een snelle uitspraak te krijgen. Aan de rechter vragen we dan om art. 3:300 BW toe te passen. Het tweede lid van het wetsartikel is cruciaal. Daarin staat dat de rechter kan bepalen dat zijn uitspraak in plaats van de notarisakte komt. Dit moet je zo lezen dat het vonnis van de rechter de handtekening vervangt van de mede-eigenaar, die eigenlijk zelf bij de notaris had moeten verschijnen om zijn of haar handtekening te plaatsen onder de verdelingsakte.

Notaris kan leveren!

Als de rechtszaak naar wens verloopt (in deze situatie komt de wederpartij meestal niet opdagen zodat de rechter de eis bij verstek toewijst) dan wordt de uitspraak eerst via de deurwaarder “betekend” (officieel bekend gemaakt) en daarna sturen we de documenten naar de notaris, die nu de leveringsakte definitief op kan maken. Ook al ontbreekt de handtekening van de mede-eigenaar, de verdeling kan toch geldig doorgang vinden en niet meer worden teruggedraaid. Deze oplossing werkt ook als de woning niet op naam van één van de mede-eigenaars moet komen maar aan een derde moet worden geleverd na verkoop.

En het geld dan?

Het kan zijn dat de persoon die enig eigenaar wordt van de woning een geldbedrag moet betalen vanwege de uitkoop. Op de uitbetaling van dat geld heeft de mede-eigenaar, die zoek is of niet meewerkt, recht. Wij hebben dat in de praktijk opgelost door een stichting derdengeld door de rechter aan te laten stellen tot bewaarder, met de verplichting de nodige moeite te doen het geld aan de rechthebbende te betalen. Dat is uiteindelijk gelukt. Overigens geldt niet voor elke verdeling dat de ander nog moet worden uitgekocht. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat deze bij de scheiding al andere goederen heeft gekregen (gesloten beurs). Het is zelfs mogelijk dat de partij die enig eigenaar wordt nog een bedrag tegoed heeft van de partij die wordt uitgekocht, dat hangt maar niet af van de andere financiële verplichtingen die uit de verdeling voortvloeien. In het algemeen is het wel aan te raden om niet te lang te wachten met het overschrijven van een woning nadat daarover afspraken zijn gemaakt. Er ontstaan namelijk vaak complicaties als de afwikkeling blijft liggen. Maar dat doet niet af aan de mogelijkheid de gemaakte afspraken zonodig af te dwingen.