Kan de verkoop van een gezamenlijke woning worden uitgesteld?

Een woning kan gemeenschappelijk eigendom zijn, bijvoorbeeld bij een huwelijk of bij samenwoners die ieder voor de helft eigenaar zijn. Als de relatie uitgaat of als scheiding wordt aangevraagd kan de ene partij belang hebben bij verkoop (vanwege de opbrengst) en de ander kan er juist belang bij hebben dat de verkoop wordt uitgesteld. Hoe is dat wettelijk geregeld?

Uitgangspunt: verdeling

De wet gaat er van uit dat “iemand niet tegen zijn wil in een gemeenschappelijke boedel hoeft te blijven”, zodat verdeling kan worden gevorderd via de rechter als de mede-eigenaar niet meewerkt. Dit geldt voor alle woningen, appartementen en zelfs voor alle andere eigendommen die in een “gemeenschap” vallen, het juridische woord voor gezamenlijke eigendom. Een gedeeld huis van echtgenoten of samenwoners komt vaak voor, maar het kan dus ook gaan om een woning die door de kinderen worden geëerfd van overleden ouders, of om twee beleggers die samen een pand voor de verhuur hebben gekocht. Voor al deze gevallen gelden dezelfde regels.

Verdeling uitstellen

In bepaalde gevallen kan de rechter inderdaad beslissen dat de verdeling moet worden uitgesteld. De wettelijke basis voor deze beslissing is art. 3:178 lid 3 BW. Dit artikel luidt als volgt: “Indien de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend, kan de rechter voor wie een vordering tot verdeling aanhangig is, op verlangen van een deelgenoot een of meermalen, telkens voor ten hoogste drie jaren, een vordering tot verdeling uitsluiten”.

Toepassing in de praktijk

Hoofdregel is dat verdeling kan worden afgedwongen door de partij die verkoop wil en dat daaraan moet worden meegewerkt door een partij die dat liever niet wil. Dat zal meestal de persoon zijn die in de woning woont – misschien met kinderen – en het kan ook zijn dat het voor deze persoon relatief moeilijk is om een betaalbare gelijkwaardige woning te vinden. Als deze argumenten zwaar genoeg wegen, dan kan de rechter de uitzondering op de hoofdregel toepassen. De eigendom van de woning blijft dan vooralsnog onveranderd.

Tegenvordering

De partij die de verdeling wil uitstellen heeft natuurlijk geen reden om te gaan procederen over het huis. Dat initiatief zal meestal uitgaan van degene die wel van verkoop wil zodat de (over)waarde tot uitbetaling komt. In die procedure kan een tegenvordering (reconventie) of tegenverzoek worden gedaan op grond van art. 3:178 lid 3 BW. Uiteraard moet goed worden onderbouwd wat de redenen zijn van het uitstel van de verdeling. De rechter zal de belangen afwegen en de rechtszaak kan eindigen met een uitspraak waarbij de verdeling voor maximaal drie jaar wordt uitgesteld. Die termijn is overigens relatief, in de praktijk kan het nog langer duren voor de woning alsnog moet worden verkocht, al was het maar omdat rechtszaken lang kunnen duren.

Afspraken

Natuurlijk is het ook mogelijk om onderling afspraken te maken over het wel of niet verdelen van een gezamenlijk huis, over de vraag wie de lasten moet betalen en wie in het huis mag blijven wonen. De wettelijke regeling over uitstel van verdeling is procesrechtelijk van aard: het wetsartikel gaat over gevallen waarin de partijen het nu juist onderling met elkaar eens worden, naar een advocaat gaan en gaan procederen, zodat de rechter de knoop moet doorhakken.