Een eigen woning is voor de meeste mensen een belangrijke aankoop waarvoor veel geld wordt geleend. Ook voor verkopers is het belangrijk dat alles goed verloopt, zeker als zij doorschuiven en de verkoopopbrengst meenemen naar hun volgende woning. Helaas komen juridische problemen rond woningen vaak voor. Ons kantoor heeft veel ervaring op dit rechtsgebied.

Verkoop woning: als de koper niet afneemt

Het is een veel voorkomend juridisch probleem. De verkoop is rond, het koopcontract is getekend. Maar als de woning overgedragen moet worden bij de notaris, lukt dat niet: de koper heeft het geld niet. Als in het koopcontract een financieringsvoorbehoud staat en als dit voorbehoud tijdig is ingeroepen, dan is de koop ontbonden en kan de verkoper weinig meer doen. Maar het komt ook voor dat het voorbehoud niet of niet tijdig is ingeroepen. Dan zit de koper aan het contract vast. De verkoper zal dan meestal een advocaat inschakelen om de contractuele boete (meestal 10 % van de koopprijs) te incasseren. Dat is de “prijs” van de wanprestatie, waarop overigens uitzonderingen bestaan.

Verkoop woning: als de verkoper de eigendom niet overdraagt

Wij worden ook wel eens ingeschakeld door een koper die bemerkt dat de verkoper (om welke reden ook) uiteindelijk niet bereid is de eigendom over te dragen bij de notaris. De koper kan dan nakoming van de koopovereenkomst vragen bij de rechter. Dat gebeurt meestal via een kort geding. Dat komt omdat haast geboden is. Als de koper de woning financiert met een hypotheek, wat vaak zo is, kan de offerte van de bank na een tijdje vervallen en dan heeft de koper op zijn beurt weer het probleem dat hij niet kan betalen. Goede juridische begeleiding is dus een must.

Beslag

Omdat de financiële belangen en de potentiele schade bij de aan- en verkoop van woningen erg hoog zijn, worden juridische procedures over vastgoed vaak voorafgegaan door conservatoir of leveringsbeslag. Een advocaat vraagt dat aan bij de rechtbank. De deurwaarder schrijft het beslag in bij het kadaster. Het gevolg is dat de woning niet meer aan een ander kan worden geleverd. Stel dat een woning dubbel wordt verkocht; de verkoper negeert het eerste koopcontract omdat hij een hogere prijs kan krijgen. Dan kan de eerste koper (uiteraard) nakoming vragen omdat hij het oudste recht heeft. In zo’n situatie is het verstandig dat hij beslag legt om te voorkomen dat de verkoper het huis overdraagt aan de tweede koper.

Problemen rond hypotheek  verkoper

Tijdens de kredietcrisis kwamen veel huizen onder water te staan, en nog steeds zijn er woningen met onderwaarde, ondanks de gestegen huizenprijzen. Het gevolg is dat huizen moeilijk verkoopbaar zijn. De hypotheekbanken kunnen verkoop tegenhouden als een restschuld overblijft. Ons kantoor is er niettemin in geslaagd huiseigenaars te helpen bij het doorhalen (royeren) van de hypotheek zodat het huis toch verkocht kan worden, met verlies. Er zijn namelijk gevallen waarin verkoop met verlies de voorkeur heeft boven gedwongen bewoning. Bijvoorbeeld als de huiseigenaar is aangewezen op de schuldsanering. Lees hier meer. Dat het hypotheekrecht niet zo sterk is als veel mensen denken en dat banken indirect gedwongen kunnen worden verlies te nemen blijkt uit deze zaak.

Er ligt beslag op de woning

Wat ook regelmatig voorkomt is dat een verkooptransactie van een pand niet goed kan worden afgewikkeld omdat er beslag op het pand ligt op initiatief van een schuldeiser van de verkoper. Dat kan zowel gaan om een “vergeten” beslag dat er al heel lang ligt, alsook kan het gaan om een beslag dat op het laatste moment wordt gelegd door een schuldeiser van de verkoper als deze lucht krijgt van de verkoop van de woning. Ons kantoor kent deze problematiek van alle kanten; we hebben dit type geschil behandeld vanuit het perspectief van de koper die nakoming wil en geen last wil van schulden van de verkoper, we kennen de situatie vanuit het perspectief van de schuldeiser die een kans krijgt om zijn vordering te incasseren omdat de verkoopopbrengst van het huis beschikbaar komt, en we kennen de situatie vanuit het perspectief van de verkoper die klem zit tussen zijn verplichting om het huis te leveren en de verplichting om de schuld te betalen.

Na de aankoop: woning heeft een gebrek

Bij verkoop van vastgoed geldt de “conformiteitseis”: verkopers hebben een mededelingsplicht over gebreken en als na de verkoop verborgen gebreken aan het licht komen, is de verkoper schadevergoeding verschuldigd. Maar het is niet zo dat (oude) woningen worden verkocht met een garantie: de koper heeft ook een onderzoeksplicht. Bij rechtszaken over gebreken moet de rechter meerdere vragen beantwoorden: is er een mededelingsplicht geschonden, had de koper een onderzoeksplicht, is er een “ouderdomsclausule” van toepassing zoals bijvoorbeeld bij een te renoveren woning, of omgekeerd: heeft de verkoper nu juist een garantie gegeven dat het betreffende gebrek niet aanwezig zou zijn (bijvoorbeeld als hij bij de verkoopinformatie heeft aangegeven dat het betreffende deel van de woning is gerenoveerd). Kopers die schadevergoeding eisen in een rechtszaak hebben meerdere opties. Een variant is dat de koopovereenkomst wordt vernietigd wegens dwaling met vermindering van de koopprijs. Deze vermindering is dan gelijk aan de kosten om het gebrek te herstellen. Het bedrag moet door de verkoper worden terugbetaald.

Gezamenlijk eigendom: verdeling

Woningen en andere registergoederen (appartementen, grote schepen) kunnen gezamenlijk eigendom zijn. Gezamenlijk eigendom van vastgoed kan ontstaan door een gezamenlijke aankoop (bij een relatie of een huwelijk, maar denk ook aan een beleggingspand of een kantoorpand van compagnons) en kan ook ontstaan door latere ontwikkelingen (kinderen die een pand erven van een overledene, een huwelijk in gemeenschap van goederen). In al deze gevallen kan de wens ontstaan de eigendom te verdelen terwijl een andere eigenaar (“deelgenoot”) dat niet wil. Ons kantoor is specialist in dit soort verdelingsprocedures. Lees hier het overzichtsartikel.

Andere problemen rond vastgoed

We hebben ook ervaring met andere juridische problemen rond vastgoed. Denk aan het burenrecht (verbod op het toebrengen van hinder, zoals wegnemen van zonlicht); overlast tussen buren, hetgeen zelfs kan leiden tot schadevergoeding; overlast binnen een Vereniging van Eigenaren hetgeen kan leiden tot een contactverbod; huurrecht (woonruimte en bedrijfsruimte), enzovoort.

Specialist:

Marius Hupkes

Meer informatie over Geschillen koopwoningen