Banken kunnen zekerheid krijgen op een pand van een ander dan de kredietnemer. Deze derde gaat dan risico lopen op verkoop of executie van zijn pand als de kredietnemer de bank niet kan terugbetalen. De vraag in dat soort gevallen is of deze derde, die zo zijn huis kan verliezen, goed door de bank is voorgelicht over de risico’s, en wat de gevolgen zijn als de bank geen goede uitleg heeft gegeven.

Wat is een derdenhypotheek?

Een hypotheek op een registergoed (meestal een pand) wordt verleend aan een bank of een andere schuldeiser als zekerheid voor een geldlening. De bank mag het pand verkopen als de geldlener niet kan terugbetalen. Een derdenhypotheek is een variant. Bij deze variant is de geldlener niet dezelfde persoon als degene die de zekerheid geeft. Het pand waarop de hypotheek komt te rusten, kan bijvoorbeeld op naam van een moeder staan. Als haar zoon geld leent en zelf onvoldoende zekerheid kan stellen, kan zijn moeder een derdenhypotheek geven als zekerheid aan de bank. Dat trekt de bank dan over de streep om geld te lenen aan de zoon.

Zorgplicht ook bij derdenhypotheek?

Banken hebben een zorgplicht voor hun klanten, bijvoorbeeld bij de verkoop van financiële producten zoals beleggingen met risico, maar ook bij geldleningen. Banken hebben ook een zorgplicht tegenover derden (personen die geen klant zijn bij de bank). Deze zorgplicht uit zich bijvoorbeeld als een klant van de bank fraudeert via een rekening bij de bank terwijl de bank had moeten ingrijpen. Hypotheek staat echter bekend als een ijzersterk recht van de bank. Via “parate executie” kan een bank een pand verkopen. Als de bank dat bij een derdenhypotheek wil doen, raakt de persoon die de zekerheid heeft gesteld zijn woning kwijt, terwijl hij of zij niet heeft geprofiteerd van de geldlening: die is immers bij een ander terechtgekomen. Dat leidt tot de vraag of de bank ook zorgplicht heeft bij derdenhypotheken en zo ja, hoe ver deze zorgplicht reikt.

Rechtbank Den Haag verklaart hypotheek ongeldig

De rechtbank Den Haag heeft in een vonnis duidelijk gemaakt dat in specifieke gevallen sprake is van een zorgplicht die erg ver gaat, zo ver zelfs dat de hypotheek ongeldig kan worden verklaard. Een BV had een zakelijk krediet bij de Rabobank van € 150.000. Een zwager die een aandelenbelang had in de BV had een derdenhypotheek gegeven aan de Rabobank voor dit krediet. Het ging op dat moment niet al te best met de BV .Daarna verhoogt de bank het krediet. Op een gegeven moment kon de BV de bank niet terugbetalen, zodat de bank de hypotheek wil uitwinnen. De zwager deed een beroep op dwaling: hij stelde dat hij de hypotheek onder valse voorwendselen was aangegaan. Bij een geslaagde dwaling vernietigt de rechter de overeenkomst en moeten de verplichtingen worden teruggedraaid. Bij een derdenhypotheek gaat de verplichting maar één kant op: tegenover de hypotheek staat krediet maar dat is nu juist bij een ander terechtgekomen, de BV in dit geval. De derde hoeft deze schuld dus niet terug te betalen bij een vernietiging, en het pand valt vrij.

Rechtbank verklaart hypotheek ongeldig

De rechtbank maakt een vergelijking met borgstelling, waar een derdenhypotheek op lijkt. Volgens de rechtspraak van de Hoge Raad over borgtocht moet een bank een goede uitleg geven over de risico’s, zeker als  er grote gevolgen in de privésfeer plaats kunnen vinden. De zwager bleek nooit betrokken te zijn geweest bij de gesprekken over kredietverhoging terwijl de BV al in zwaar weer verkeerde. De rechtbank verwijt Rabobank met name dat niet is uitgelegd dat de derdenhypotheek kon leiden tot gedwongen verkoop van het huis en dat het bedrijfskrediet zo hoog was dat daarna nog schuld kon overblijven. De bank kan niet bewijzen dat er enig contact met de zwager is geweest waarin de risico’s besproken zijn. De derdenhypotheek wordt dan ook vernietigd (ongeldig verklaard).

Effect van de vernietiging

De rechtbank legt uit wat het gevolg is van de vernietiging: de derdenhypotheek komt te vervallen en de Rabobank kan dus niet de schuld verhalen op het huis van de zwager. Een dure les voor de bank, die dit gevolg had kunnen voorkomen door de zwager wel een volledige uitleg te geven over de schulden en de financiële positie van de BV (maar die zou het risico dan misschien niet hebben durven nemen). En een goede afloop voor de zwager, die natuurlijk wel zijn huis in de waagschaal stelde toen hij de hypotheekakte tekende, zodat hij ergens wel begrepen moet hebben dat hij risico nam, ook al kende hij niet alle details. De hypotheekakte staat na dit vonnis nog wel ingeschreven in ket kadaster, maar deze akte heeft gezien de uitslag van de rechtszaak geen enkele waarde meer.

Rol van de notaris

De bank heeft nog geprobeerd de verantwoordelijkheid voor het geven van voorlichting over de risico’s door te schuiven naar de notaris (ook een notaris heeft zorgplicht), maar de rechtbank gaat daar niet in mee. De zwager heeft tegengesproken dat de notaris uitleg over het risico heeft gegeven. De rechtbank voegt daar aan toe dat de notaris alleen algemene uitleg zou kunnen geven, maar de notaris kende verder geen details over de financiering van de BV. Die informatie was alleen bekend bij de bank en bij de broer die de eigenaar was van de BV.

Conclusie

Banken hebben een zorgplicht tegenover personen die hun huis via een hypotheek in onderpand geven voor een schuld van een familielid. Die zorgplicht bestaat in elk geval uit de plicht om (aantoonbaar) uitleg te geven over de risico’s die een derdenhypotheek meebrengt. Als blijkt dat een bank daar geen goede voorlichting over heeft gegeven, en de bank wil de zekerheid uitwinnen ofwel het pand onderhands verkopen of veilen, dan kan de eigenaar van het pand zich verdedigen door een beroep te doen op dwaling. Als de rechter het daarmee eens is, wordt de derdenhypotheek ongeldig verklaard. De bank kan het huis dan niet meer verkopen.

 

Gepubliceerd door Marius Hupkes