Een kleinhandelsbedrijf is een belangrijk wettelijk begrip uit het Nederlandse huurrecht voor bedrijfsruimte. De term geeft een definitie van ondernemingen die in aanmerking komen voor een bijzondere vorm van huurbescherming. Bij dit type huurder is opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder lastiger dan bij andersoortige bedrijven.
Wetsartikel
De definitie van het begrip kleinhandelsbedrijf is te vinden in art. 7:290, lid 2 sub a BW. Om die reden wordt dit type verhuurd vastgoed ook wel aangeduid met de term “290-bedrijfsruimte”. Het artikel geeft de volgende definitie:
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
- een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
- een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
- een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
Kenmerken
Als een zaak in de categorie kleinhandelsbedrijf valt, is de speciale wettelijke huurbescherming van toepassing, ook als de huurder en verhuurder een ander contract sluiten en zich niet realiseren wat de wet voorschrijft. Deze huurbescherming is vooral “termijnbescherming”, waarmee wordt bedoeld dat de wet de huurder een minimale huurtermijn geeft. Deze termijn is tenminste 5 jaar met recht op verlenging met nog eens 5 jaar (er zijn uitzonderingen als beide partijen een kortlopend huurcontract wensen). Na 10 jaar neemt de huurbescherming af. Daarnaast moet de verhuurder na de opzegging van de huurovereenkomst naar de rechter om de beëindiging te laten vaststellen. De huur eindigt dus niet als gevolg van de opzegging door de verhuurder.
Voorbeelden van kleinhandelsruimte
Voorbeelden van kleinhandelsruimte zijn winkels/detailhandelaars (zoals slagerij, bakkerij, supermarkt, slijterij, boekhandel, kledingwinkel, optiek), kunstgalerie, kapsalon, kiosk, meubelzaak, stomerij, kleermakerij, garage, en horeca (inclusief koffieshop, lunchroom en snackbar).
De gedachte achter de huurbescherming
De gedachte achter de extra huurbescherming is dat kleinhandelsruimte wordt gebruikt door huurders die aan de betreffende lokatie zijn gebonden en die tijd nodig hebben om investeringen terug te verdienen. Voor een winkel, maar ook voor een hotel en een camping, is de lokatie erg belangrijk; een speciaalzaak in een drukke winkelstraat wordt beter bezocht dan dezelfde zaak op een industrieterrein. De “waarde” van de onderneming en de omzet hangt samen met de vestigingsplek.
Bedrijfsmatig huurder maar geen kleinhandel
Een bedrijfsmatig verhuurd object is niet altijd kleinhandelsruimte. Het kan ook gaan om bijvoorbeeld een fabriek, een opslagloods en – een hele belangrijke en grote categorie – een kantoorpand. Deze grote restcategorie van aan bedrijven verhuurd vastgoed valt niet onder de huurbeschermingsregeling die voor kleinhandel geldt. Lees hier meer.
Indeplaatsstelling
De extra bescherming van ondernemers die kleinhandelsruimte huren uit zich niet alleen in de vorm van bescherming tegen opzegging van het huurcontract door de verhuurder, maar ook door het recht van de huurder om de huurovereenkomst over te dragen aan een partij die de onderneming van de huurder koopt. Dit wordt de indeplaatsstellingsregeling genoemd.
