Een zonnige tuin op het zuidwesten in de grote stad, wie wil dat niet. Tja, andere mensen willen hun woonruimte vergroten en hun tuin volbouwen. Dat kan ten koste van de zonnige tuin van de buren gaan. Mag dat zomaar, of kan de buur die zijn of haar zonnige tuin wil behouden de aanbouw tegengaan?

Groene oases in de steden

Amsterdam en andere grote steden kennen bouwblokken met groene binnentuinen. Het komt geregeld voor dat een eigenaar van een appartement op de begane grond zijn woning wil uitbouwen in de tuin. Zo kan hij zijn woonoppervlak vergroten. Maar het volbouwen van tuinen gaat wel ten koste van de binnentuinen. De toetreding van zonlicht tot de andere tuinen wordt gehinderd: de aangrenzende tuinen worden donkerder, en soms ingeklemd tussen volgebouwde tuinen. In dit artikel ga ik in op de vraag of en zo ja, hoe je het volbouwen van een tuin door de buurman kunt tegenhouden.

Vergunningen en bestemmingsplan

In het algemeen moet een bouwwerk voldoen aan de eisen van het bestemmingsplan en aan andere eisen van de gemeente.  Soms is een omgevingsvergunning (vroeger: bouwvergunning) nodig. Soms zijn de eisen licht: dan is geen vergunning nodig. Als wel een vergunning nodig is, kunnen belanghebbenden, zoals buren, bezwaar maken bij de gemeente en in bepaalde gevallen ook via een kort geding (voorlopige voorziening) bij de rechter voorkomen dat de bouw start. Maar deze bestuursrechtelijke procedures zijn niet zaligmakend, want de gemeente is er niet om alleen het belang van de buurman die zijn zonnige tuin verliest te beschermen. Bovendien is het mogelijk dat het bebouwen van de tuin niet wordt verboden door het bestemmingsplan. Dan kan alleen inschakeling van de civiele rechter nog helpen. Daarover gaat dit artikel. In essentie gaat het om een botsing van belangen en rechten van burgers waar de overheid buiten staat. Reken dus niet op de gemeente (tenzij bouwen echt illegaal is volgens het bestemmingsplan) maar ga naar een advocaat als u benadeeld wordt door een buurman met bouwplannen.

Voorbeeld: Plan-Zuid, de Amsterdamse Rivierenbuurt

Ons kantoor zit in Amsterdam in het stadsdeel Zuid, en met die buurt hebben we dan ook het meeste ervaring. De bestemmingsplannen in dit stadsdeel geven nauwelijks bescherming aan de cultuurhistorische waarden van de groene binnentuinen die onderdeel zijn van het beroemde Plan-Zuid zoals de grote bouwblokken van de architecten Berlage, Staal en Van Eesteren in de Rivierenbuurt. Dat deze groene binnentuinen wel het beschermen waard zijn, blijkt uit het feit dat de gemeente Amsterdam onlangs door het Rijk op de vingers is getikt omdat de gemeente de planologische kenmerken van Plan-Zuid niet goed beschermt. In oktober 2017 heeft het Rijk een beschermde status toegekend aan Plan-Zuid. De gemeente is verplicht om binnen 3 jaar nieuwe bestemmingsplannen op te stellen. Dat gaat nu gebeuren, maar -voorzover we weten- alleen voor De Pijp.

Wat zegt de regering?

In de aanwijzing die aan de gemeente Amsterdam is opgelegd schrijven de Ministers: “Bij het ontwerp van de blokken wilde Van Eesteren de open ruimte voor en achter even groot maken voor voldoende toetreding van licht en lucht”. en: “Een belangrijk onderdeel van het besloten bouwblok zijn de binnentuinen en de hoven. (…) Deze binnenruimtes kunnen een behoorlijke omvang bereiken en worden in dat geval gezien als semi-openbaar gebied (…..) Daardoor is een maximale bezonning ontstaan en kan het daglicht via een zogenaamde belemmeringshoek in de tuinkamer van het tegenoverliggende bouwblok vallen” . Hieruit blijkt dat het bij de groene binnentuinen gaat om architectonische waarden die bescherming verdienen, en dat het uitbouwen van woningen ten koste van licht en lucht in het Plan-Berlage volgens de regering ongepast is. De gemeente Amsterdam neemt deze gedachtengang vooralsnog niet over, en buren die zich willen verzetten tegen bouwplannen zullen dus zelf in actie moeten komen.

Voor sommige bouwblokken is het al te laat

Hoewel de gemeente de visie van het Rijk niet deelt, is de aanwijzing wel een belangrijke steun in de rug voor buurtbewoners die worden geconfronteerd met bouwplannen bij de buurman. In de groene gebieden die nog niet bebouwd zijn kan juridische actie via een advocaat helpen. In de oudere delen van Stadsdeel Zuid, zoals de Pijp, is het soms al te laat. Daar is te zien dat veel groene binnentuinen zijn volgebouwd: er is geen groen meer over. In de Amsterdamse Rivierenbuurt staat deze ontwikkeling pas aan het begin: er zijn nog volop groene binnentuinen, maar in deze buurt is het volbouwen van tuinen wel in opmars. De buurt komt in de gevarenzone.

Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een gebouw dat in appartementen is gesplitst, kan het zijn dat het volbouwen van de tuin niet mogelijk is op grond van de splitsingsakte. In deze akte kunnen ook andere bepalingen staan die de mogelijkheden voor een appartementseigenaar om zijn woning te wijzigen beperken. Denk aan het realiseren van een dakterras op een plat dak. Bij wijziging van de splitsingsakte na toestemming van de andere appartementseigenaars is de bouwkundige aanpassing wel mogelijk. Dat is een vrij zware procedure als de andere eigenaars tegen zijn. Helaas geven veel splitsingsaktes geen duidelijkheid, en dan redeneren veel eigenaars dat wat niet is verboden, wel toegestaan moet zijn. Sommige complexen in Amsterdam-Zuid worden “uitgepond”, waarbij appartementen worden verkocht zodra een huurder opzegt. De strakke regie van een grooteigenaar die het complex verhuurt en aanbouw in tuinen tegengaat, gaat dan geleidelijk verloren. Sommige kopers van begane grond-appartementen vinden het vergroten van hun woonoppervlak belangrijker dan het behouden van de groene binnentuinen. Zo kan een groene oase in de stad in een paar jaar veranderen in een grijze massa van steen en asfalt. De bovenwoningen raken hun mooie uitzicht kwijt, en de nog onbebouwde tuinen op de begane grond raken zon- en daglicht kwijt, en dat hebben de beroemde architecten van het Plan-Zuid niet zo bedoeld. Gelukkig is er wel vaak iets aan te doen via de civiele rechter, al is snelle actie geboden. Zit u in het bestuur van een VVE? Denk dan aan de mogelijkheid duidelijke regels te stellen in de splitsingsakte.

Burenrecht

Bij geschillen tussen buren gelden de regels van het Burgerlijk Wetboek (BW). In het BW staan belangrijk bepalingen over het burenrecht. Als het gaat om het voornemen om een tuin vol te bouwen is art. 5:37 BW het belangrijkste artikel. Het artikel luidt als volgt: “De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.”

Bouwen kan onrechtmatig zijn

Een hoofdregel van het eigendomsrecht is dat de eigenaar zijn bezit mag gebruiken zonder beperkingen, dus hij mag ook zijn huis verbouwen of zijn groene tuin opofferen en volbouwen. Maar daarop bestaat een belangrijke uitzondering: namelijk als hij door zijn plannen hinder toebrengt, bijvoorbeeld door zijn buren licht of lucht te ontnemen. In andere woorden gezegd: wie in de krap bebouwde grote stad een mooie tuin op het zuiden of het westen heeft met ruime toetreding van zonlicht, wordt door de wet beschermd tegen de buurman die zo’n tuin minder belangrijk vindt dan de uitbreiding van zijn huis. Dit betekent dat een bewoner die zijn zonlicht in de tuin wil behouden, naar de rechter kan gaan om een verbod te vragen op het bouwplan van de buurman. Dat gebeurt meestal via een kort geding, een procedure die snel duidelijkheid geeft. Als de bouw ruim is opgezet, zoals in villawijken of in bouwblokken met brede en diepe tuinen, zal minder snel sprake zijn van onrechtmatige hinder.

Wat mag wel en wat mag niet?

De wet maakt niet duidelijk welke vorm van hinder nu zo ernstig is dat gesproken moet worden van onrechtmatigheid. Waar het op aan komt is dat het volbouwen van de tuin in de ogen van de rechter zo veel hinder en nadeel oplevert in de vorm van het wegnemen van licht en lucht dat de rechter een verbod op de bouw zal uitspreken in zijn vonnis, of – en zelfs dat komt voor – zal bepalen dat een gebouw moet worden afgebroken, met herstel van de oude situatie. Of dit gebeurt verschilt van geval tot geval. We hebben een aantal aanknopingspunten opgeschreven die voor de afloop van de zaak van belang zijn en een voorspellende waarde hebben op de afloop.

Aanknopingspunten

Rechtszaken over een bouwverbod wegens het wegnemen van zonlicht en lucht door een verbouwing zijn moeilijk te voorspellen en gepubliceerde vonnissen zijn onderling niet goed te vergelijken omdat elke bouwkundige situatie anders is. Wel kun je in het algemeen een aantal aspecten noemen die van invloed zijn op de kans van slagen van een rechtszaak om de bouw te verhinderen. We hebben een “catalogus” van aanknopingspunten opgesteld die helpt om de kans van slagen van een rechtszaak in te schatten.

  • Precedent: als een bouwblok goed bewaard is, een groene oase in de stad met hekken in plaats van muren, zal een verbod om een tuin vol te bouwen meer kans maken dan wanneer bijna alle tuinen al zijn volgebouwd.
  • Aantal deelnemers: als meerdere buren of appartementbewoners hinder hebben en zich verzetten zal het verbod bij de rechter meer kans maken dan wanneer alleen de bewoner van de begane grond die direct hinder heeft zich verzet.
  • Ligging van de tuin: een tuin op het zuiden, zuidwesten of westen heeft belang bij vrije zonlichttoetreding vanuit de tuinen aan de zuid/westkant waar de zon vandaan komt. Als de betreffende buurman zijn tuin wil volbouwen zal een rechtszaak meer kans maken dan wanneer de buurman aan de andere kant wil bouwen. Dat gaat immers niet ten koste van de zon.
  • Gemeentelijke bepalingen: bestemmingsplan of andere gemeentelijke regels kunnen de bouw verbieden. Dat helpt natuurlijk mee als een buurman naar de rechter gaat om de bouw tegen te houden. Het omgekeerde geldt niet: de rechter kan de bouw toch verbieden als de eigenaar geen gemeentelijke regels overtreedt. Volgens de rechtspraak betekent het hebben van een geldige vergunning niet dat de bouw niet verboden kan worden wegens hinder. Dat is een belangrijke regel, want eigenaren die willen bouwen denken vaak dat zij hun gang mogen gaan als zij een vergunning hebben. Dat is dus een misverstand!
  • Rijksoverheid: in het voorbeeld van de Amsterdamse Rivierenbuurt heeft de Minister een beschermde status toegekend omdat de gemeente nalatig is de unieke kenmerken van de buurt te beschermen. Het beschermen van de groene binnentuinen van het Plan-Zuid wordt expliciet benoemd. Bijzondere architectonische waarden zijn een steun in de rug voor bewoners die zich verzetten tegen het volbouwen van de binnentuinen. Bij een rommelig gebied speelt dit niet.
  • De regels van de VVE: soms geeft de splitsingsakte een duidelijke regeling, als het gebouw is gesplitst in appartementsrechten. Helaas is onduidelijkheid vaak troef. In Amsterdam zijn sommige splitsingen haastwerk of verouderd.
  • De steun van de eigenaar: het initiatief om de bouw van de buurman tegen te houden kan uitgaan van een huurder die een appartement bewoont en gehinderd wordt door het voornemen van de buurman. Het verhoogt de kans van slagen als de eigenaar-verhuurder zich achter de huurder schaart en meedoet met de procedure. Huurder en verhuurder hebben beiden belang bij het behouden van de zonlichttoetreding. De huurder behoudt zo zijn woongenot en de verhuurder behoudt de waarde van de woning. Een ingeklemde, donkere woning oogt somber en is bij toekomstige minder waard dan een zonnige woning.
  • Compensatie: het kan voor het verloop van de rechtszaak veel uitmaken of de eigenaar die zijn tuin wil volbouwen compensatie aanbiedt voor de geleden schade, een soort afkoopsom voor de hinder. Er zijn zaken die niet eindigen met een bouwverbod, maar wel met schadevergoeding. Dat helpt alleen niet bij de bescherming van de bouwkundige waarden en is niet meer dan een tijdelijk doekje voor het bloeden.
  • Snelheid van handelen: als de benadeelde eigenaar pas naar een advocaat gaat als de tuin al is volgebouwd, zal een rechtszaak om het bouwsel af te laten breken minder kans maken dan wanneer een advocaat wordt ingeschakeld als het bouwwerk nog niet is gerealiseerd. De advocaat kan dan immers nog een sommatiebrief sturen en aankondigen dat als de buurman het resultaat van de rechtszaak niet afwacht, hij op eigen risico handelt en geconfronteerd kan worden met de kosten van de afbraak en herstel van de oude situatie. De rechter kan er rekening mee houden dat op eigen risico wordt gebouwd als tijdig is gewaarschuwd.
  • De breedte van de tuin. Een hele smalle tuin op het zuiden zal al zijn zonlicht verliezen als de buurman aan de zonzijde zijn perceel volbouwt. Maar als de tuin breed is, valt wellicht maar een klein deel van het zonlicht weg.
  • De aard van de uitbouw. En hogere uitbouw neemt meer licht weg dan een lage uitbouw. Een volwaardige uitbouw is meestal zo’n 2,75 hoog. Dat neemt veel licht weg ten koste van de buren. Maar als niet de hele tuin wordt volgebouwd, maar de helft, kan het al anders zijn, en dan kan het ook nog verschil uitmaken welke helft wordt bebouwd: de helft die zonlicht wegneemt of de andere helft, zodat er toch nog zon in de tuin komt.

Een voorbeeld uit de rechtspraak

Een voorbeeld uit de rechtspraak maakt duidelijk dat een vordering niet kansloos is, ook niet als de gevolgen voor de bouwende eigenaar erg groot zijn. Op 5 oktober 2016 heeft de rechtbank Noord-Nederland een vonnis gewezen in een zaak (ECLI:NL:RBNNE:2016:4439) waar verlies van zon- en daglicht centraal staat. De eiser vordert afbraak van een reeds gerealiseerd kamerverhuurcomplex. De hoeveelheid zon- en daglicht wordt in belangrijke mate beperkt en dat geldt ook voor het uitzicht op de binnentuinen. De rechtbank constateert dat de hinder zodanig ernstig is dat afbraak van het gebouwde pand gerechtvaardigd is. De eigenaar wordt daartoe veroordeeld onder verbeurte van een dwangsom met een maximum van € 200.000,–. Wat je uit zo’n gepubliceerde uitspraak niet kunt halen, is hoe het na de uitspraak verder is gegaan. Misschien is het pand inderdaad tot de grond toe afgebroken. Een andere mogelijkheid is dat de bouwende eigenaar de boete heeft betaald en dat de benadeelde buurman zich daarbij heeft neergelegd.

Conclusie

Bent u van plan de tuin te bebouwen, realiseert u zich dan dat uw buren bezwaar kunnen hebben en bij de civiele rechter een verbod kunnen vragen omdat het volbouwen van de tuin en het wegnemen van zonlicht onrechtmatig kan zijn. Wordt u geconfronteerd met buren die de tuin vol willen bouwen? Dan kunnen wij u helpen met een rechtszaak. Bij serieuze hinder en verlies van zon en licht kan de rechter de bouw verbieden.

Geschreven door Marius Hupkes